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Realizar obras em condomínios pode ser um processo complexo e exigir atenção a detalhes que vão desde a obtenção de autorizações e documentos necessários até a seleção de profissionais confiáveis.
Por isso, saber como realizar obras dentro da lei é fundamental para garantir o sucesso e evitar problemas legais e estruturais que possam prejudicar o condomínio e seus moradores.
Neste artigo, vamos apresentar as principais diretrizes que devem ser seguidas para realizar obras em condomínios, com foco especial no artigo 1.341 e na NBR 16.280, a fim de garantir que todas as obras sejam realizadas de forma segura, legal e sem afetar a qualidade de vida dos moradores.
Índice
O que são consideradas obras em condomínios?
Em termos gerais, obras em condomínios são quaisquer alterações ou melhorias feitas no edifício que possam afetar a estrutura, a segurança, o uso ou a aparência do prédio.
Isso pode incluir coisas como reformas em unidades habitacionais, instalação de novos equipamentos ou sistemas, e até mesmo pequenos reparos ou manutenções.
É importante saber que o artigo 1.341 do Código Civil da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002, traz 3 classificações para as obras em condomínios, que são:
- obras necessárias;
- úteis;
- voluptuárias.
Obras necessárias
Conforme estabelece o Código Civil, as obras necessárias correspondem às intervenções que visam preservar o patrimônio do condomínio, bem como evitar o seu desgaste e a sua deterioração.
Assim, é correto afirmar que tais obras são prioritárias e de fundamental importância para a manutenção do condomínio.
Para a aprovação de obras necessárias em um condomínio, é necessário respeitar um quórum mínimo estabelecido por lei. Segundo a legislação em vigor, é preciso contar com a maioria dos presentes na assembleia, que deve corresponder a 50% mais um dos votos.
Vale lembrar que, caso a obra seja considerada urgente e não acarrete em despesas excessivas, não será necessária a sua aprovação em assembleia.
Exemplos de obras necessárias
| Tipo de Obra | Descrição |
|---|---|
| Reparações Elétricas | Correção e manutenção do sistema elétrico. |
| Reparações Hidráulicas | Correção e manutenção do sistema hidráulico, como por exemplo, vazamento de água. |
| Obras de Acessibilidade | Instalação de rampas, sinalização de acessibilidade, etc. |
| Impermeabilização de Lajes | Tratamento para prevenir infiltrações. |
| Manutenção da Fachada | Limpeza e reparos, sem alteração na cor |
| Entre Outros | Diversos outros tipos de manutenção predial e obras. |
Obras úteis
Obras úteis em condomínios são aquelas que visam melhorar a qualidade de vida dos moradores, aumentando ou facilitando o uso do patrimônio.
As obras úteis precisam ser aprovadas pela maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um.
Exemplos de obras úteis
| Tipo de Obra | Descrição |
|---|---|
| Individualização de Hidrômetro | Instalação de hidrômetros individuais |
| Ampliação do Espaço da Garagem | Aumento do espaço disponível para estacionamento |
| Instalação de Telhado para a Garagem | Adição de cobertura para a área de estacionamento |
| Instalação de Grades de Segurança | Melhoria na segurança através de grades |
| Instalação de Móveis para Correspondência | Adição de caixas individuais para cartas e encomendas |
| Entre Outras | Diversos outros tipos de melhorias e instalações úteis |
Obras voluptuárias
As obras voluptuárias são obras de mero embelezamento ou recreação e não aumentam o uso geral do bem, embora o tornem mais agradável, ou mais valioso.
A Lei dos Condomínios exige que as obras voluptuárias sejam aprovadas por dois terços dos votos. Aqui, o número total de condôminos deve ser considerado, não o número total de participantes na assembleia de votação.
Exemplos de obras voluptuárias
| Tipo de Obra | Descrição |
|---|---|
| Reforma do Salão de Festas | Melhorias estéticas e decorativas no salão de festas |
| Instalação de Academia | Criação de um espaço fitness dentro do condomínio |
| Envidraçamento de Varanda | Instalação de vidros em varandas dos apartamentos |
| Reparação ou Decoração do Hall de Entrada | Melhorias na entrada para torná-la mais atraente ou funcional |
| Entre Outras | Diversos outros tipos de melhorias estéticas ou de lazer |
O que diz o Código Civil sobre obras em condomínio?
Compreender a legislação é essencial para os síndicos que lidam com obras em condomínios. O Código Civil brasileiro possui artigos específicos que tratam desse assunto, fornecendo uma diretriz legal para a realização de reformas e manutenções nas áreas comuns do condomínio.
O que diz o artigo 1.341 do Código Civil?
Conforme estipulado pelo artigo 1.341, § 1º, do Código Civil, obras ou reparos necessários não precisam de autorização prévia para serem realizados. Nesse caso, o síndico tem o poder de executá-las, e, em situações onde haja omissão ou impedimento por parte deste, qualquer condômino também pode tomar a iniciativa.
O que diz o artigo 1.351 do Código Civil?
Já o artigo 1.351 do Código Civil aborda uma questão delicada: a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Para que isso ocorra, é necessária a aprovação unânime de todos os condôminos. Essa é uma cláusula que ressalta a importância do consenso coletivo para alterações significativas na estrutura ou na finalidade do condomínio.
Estes artigos do Código Civil são essenciais para que você, como síndico, compreenda seus direitos e responsabilidades no que tange as obras em condomínio. Ao seguir essas diretrizes legais, você assegura que as atividades sejam realizadas de maneira ética e em conformidade com a lei.
Qual o horário de barulho de obra em condomínio?
O controle do horário de barulho de obras é um aspecto crítico que todo síndico deve administrar com atenção. Geralmente, o horário padrão para a realização de obras em áreas comuns do condomínio é das 8h às 17h. No entanto, é importante salientar que esses horários podem variar conforme o Regulamento Interno de cada condomínio.
Por exemplo, em alguns condomínios, as regras estabelecem que as obras são permitidas de segunda a sexta-feira dentro do horário padrão, mas aos sábados o período é reduzido, sendo permitido apenas até às 13h. Já aos domingos, a realização de obras geralmente é proibida.
Quais são os cuidados na hora de realizar obras em condomínios?
Como síndico, é importante tomar medidas para garantir que as obras em condomínio sejam realizadas com segurança e eficiência. Aqui estão alguns cuidados que você deve considerar.
Planejamento orçamentário
Não inicie um projeto sem um orçamento com todas as previsões de pagamento especificadas. Assim, é possível evitar o risco de ter que se explicar para conseguir mais recursos.
Apresentação de propostas na assembleia
Todas as obras a serem realizadas em um condomínio, sejam elas necessárias, úteis ou destinadas ao entretenimento, necessitam de um consenso da comunidade para serem autorizadas.
Por isso, antes de qualquer ação, proponha sua ideia em reunião para que todos possam contribuir com a decisão final.
Impactos na vida dos moradores
As obras podem causar impactos significativos na vida dos moradores, incluindo problemas de tráfego e estacionamento, barulho e poeira. É importante considerar esses impactos e tentar minimizá-los tanto quanto possível.
Riscos de acidentes
As obras podem representar riscos de acidentes para os trabalhadores e moradores. É importante tomar medidas de segurança adequadas para minimizar esses riscos e garantir que todos estejam seguros durante a obra.
Acompanhar o pós-obra é fundamental
Dependendo do tamanho da reforma, pode ser que o condomínio precise contratar uma empresa especializada em limpeza pós-obra.
Em relação à manutenção, é essencial exigir que a empresa responsável pela reforma realize inspeções pós-obra para verificar se há reincidências ou problemas. Esse acompanhamento posterior é particularmente importante em situações que possam se tornar recorrentes, como as infiltrações.
De quem é a responsabilidade de pagar obras no condomínio?
Ao planejar obras em condomínios, o síndico deve entender claramente quem arcará com os custos. Segundo a Lei do Inquilinato, estas despesas são responsabilidade dos proprietários das unidades imobiliárias.
- Despesas Extraordinárias: Custos não rotineiros, como reformas estruturais ou instalações de equipamentos de segurança.
- Cálculo Proporcional: A contribuição de cada unidade é determinada com base no tamanho da área ocupada, para uma divisão justa dos custos entre os proprietários.
- Inquilinos vs Proprietários: O artigo 22 da Lei do Inquilinato isenta inquilinos do pagamento de despesas extraordinárias, tornando os proprietários exclusivamente responsáveis.
Ao se informar adequadamente sobre as questões legais que circundam as obras em condomínios, o síndico assegura que o processo será transparente e em conformidade com a legislação.
Como funciona obra em condomínio?
Para entender o funcionamento das obras em condomínios, é crucial conhecer a Norma Brasileira 16.280. Esta norma estabelece que todas as obras que serão realizadas nas áreas comuns ou estruturais do condomínio devem ter o aval do síndico. Além disso, dependendo da complexidade e do impacto da obra, a consultoria de um engenheiro ou arquiteto também pode ser necessária.
Antes de dar início a qualquer tipo de obra, é fundamental que você, como síndico, colete uma série de documentos. Esse procedimento tem como objetivo garantir que o projeto esteja em conformidade com as normas técnicas e legais vigentes, assegurando a integridade estrutural do edifício e a segurança dos moradores.
Assim, mantendo-se alinhado com essas diretrizes, você garante que as obras no condomínio ocorram de maneira organizada e dentro dos parâmetros legais.
Quais são os documentos necessários para realizar obras em condomínios?
Antes de iniciar qualquer obra em um condomínio, o síndico precisa ter em mãos uma série de documentos que comprovam a legalidade da obra e asseguram a segurança de todos os envolvidos.
Escopo do projeto
O escopo do projeto é um documento que define os objetivos, os prazos e as metas a serem alcançadas durante a obra.
Caderno de encargos
O caderno de encargos é um documento essencial para a realização de obras e reformas em condomínios. Ele é elaborado pela empresa contratante e contém uma coletânea de orientações, que incluem as obrigações das partes envolvidas, condições técnicas da obra e a uniformização das condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra.
Memorial descritivo
O memorial descritivo é um documento que contém informações sobre as etapas e materiais utilizados no projeto. Ele é um documento usado como base para a execução de obras e a compra de materiais de construção.
Orçamento detalhado
O orçamento detalhado é um documento fundamental para o planejamento e execução de obras em condomínios. O objetivo deste documento é estabelecer critérios claros de preços, calcular o custo unitário de cada serviço e estimar as despesas indiretas e a remuneração da construtora, além de outras informações.
ART ou RRT
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos utilizados para formalizar a responsabilidade técnica de um profissional pela execução de uma obra ou serviço de engenharia ou arquitetura.
Normalmente, esses dois documentos são exigidos para realizar obras em condomínios, conforme a NBR 16.280.
Tanto a ART quanto o RRT são obrigatórios e têm como objetivo assegurar que o trabalho foi realizado por um profissional habilitado e registrado no conselho de classe correspondente, que se responsabilize tecnicamente pela atividade desenvolvida.
A lista de documentos necessários para realizar as obras em condomínios pode variar de acordo com a legislação local. Às vezes, pode ser necessário uma licença da prefeitura. Por isso, é importante contar com ajuda profissional, como a de uma administradora de condomínios.
Conclusão
As obras em condomínios, em geral, são desafiadoras, pois envolvem diversos aspectos do dia a dia e dos direitos dos condôminos.
É imprescindível ter experiência para realizar obras em condomínios, e uma administradora qualificada será a sua maior aliada. Ela poderá lhe auxiliar em questões como elaboração de orçamento, aplicação de leis, elaboração de contratos e processos relacionados.
Então, se você é um síndico e precisa realizar obras, saiba que a Fesan é especialista no assunto. A empresa possui uma equipe qualificada para atender às necessidades de seus clientes de forma eficiente, além de oferecer preços competitivos. Entre em contato conosco e SOLICITE UMA PROPOSTA GRATUITA!
