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gestão condominial

A gestão condominial é repleta de desafios em diversos aspectos em que se engloba. Diante desses, surge o questionamento a respeito de valer ou não a pena a contratação de uma administradora profissional para esta gerência.

Neste artigo, falaremos deste assunto, de uma forma mais detalhada para que você consiga avaliar e tomar a melhor decisão a este respeito. Boa leitura!

O que é gestão de condomínio?

gestão condominial

A gestão de condomínios é uma atividade administrativa que tem como objetivo organizar a rotina burocrática, jurídica, econômica e interpessoal, seja em condomínios residenciais ou comerciais. Além disso, deve sempre trabalhar zelando pela segurança e promovendo o bom convívio dos condôminos.

Sua rotina inclui a gestão de funcionários e tudo que diz respeito ao Departamento pessoal, assim como Recursos Humanos dos trabalhadores que compõem a equipe.

Da mesma forma que realiza o controle de contabilidade do condomínio, dos processos e acordos judiciais, mediação de conflitos, gerenciamento e viabilização de obras etc. A gestão de condomínios abrange diversas áreas e responsabilidades, como:

  • Administração financeira: orçamento, controle de gastos, cobrança de taxas condominiais e combate à inadimplência.
  • Manutenção e conservação das áreas comuns: inspeções, manutenção preventiva e contratação de prestadores de serviços.
  • Comunicação eficiente com os moradores: estabelecimento de canais de comunicação e organização de assembleias e reuniões.
  • Segurança no condomínio: monitoramento, vigilância, prevenção e combate a incêndios.

Com tantas responsabilidades, torna-se fundamental possuir uma base técnica em todas essas áreas, para que seja possível administrar tudo isso de forma eficiente.

O que faz um gestor de condomínios?

Um gestor de condomínios é responsável por uma variedade de tarefas que mantêm o condomínio funcionando de maneira eficiente. Isso inclui desde a manutenção do prédio e áreas comuns, até a mediação de conflitos entre moradores.

A gestão de condomínios é uma atividade complexa que demanda habilidades em administração, finanças, legislação imobiliária e até mesmo em gestão de pessoas.

Esse profissional deve estar preparado para:

  • Administrar o orçamento do condomínio, incluindo a previsão de gastos e a coleta de taxas condominiais.
  • Coordenar com fornecedores para manutenção, reparos e melhorias nas áreas comuns e privativas.
  • Cumprir e fazer cumprir as regras do condomínio, incluindo o regimento interno e convenção do condomínio.
  • Mediar conflitos entre moradores e solucionar problemas de convivência.
  • Organizar assembleias de condomínio, preparar pautas e garantir que as decisões sejam implementadas.
  • Manter-se atualizado sobre leis e regulamentações que afetam a gestão de condomínios, para garantir o cumprimento de todas as obrigações legais.

O gestor de condomínios é, em muitos casos, a espinha dorsal da comunidade, garantindo que tudo funcione de maneira harmoniosa e eficaz.

Qual é a importância da gestão condominial?

gestão de condomínios

Uma gestão condominial tem suma importância para garantia de que todas as áreas que compõem o condomínio estejam funcionando a pleno vapor, proporcionando aos condôminos um ambiente organizado, cujos interesses de cada um estejam sendo representados e administrados de forma imparcial e justa.

Neste sentido, é preciso ter em vista que cada tipo de condomínio possui particularidades específicas em suas demandas.

Gestão condominial residencial

Na gestão condominial residencial é muito comum que o gestor tenha que lidar com conflitos entre os condôminos com mais frequência, o que exige um forte senso de imparcialidade e grande jogo de cintura, para não acabar favorecendo mais um lado do que outro.

Afinal todos os condôminos têm os mesmo direitos e deveres, igualmente.

Gestão condominial comercial

Na gestão condominial comercial, as divergências interpessoais são bem menores e requer uma administração mais voltada para a segurança, visto que o número de pessoas circulando por todos os ambientes é maior e mais rotativo, o que traz vulnerabilidade ao local, portanto, as manobras para tornar o espaço seguro são mais complexas.

Bem como, com o fluxo maior de pessoas, aumenta a necessidade de fortalecer a limpeza do local para que este consiga manter um alto padrão de bem-estar.

Quais os principais desafios na gestão de condomínios?

Síndicos, ao assumirem a responsabilidade da gestão de condomínios, deparam-se com uma série de desafios que vão além do simples gerenciamento do espaço. São questões que exigem habilidades de liderança, conhecimento técnico, e capacidade de mediação. Aqui, listamos os principais desafios que você, síndico, pode encontrar:

DesafioDescrição para o Síndico
Comunicação eficienteEstabelecer um canal de comunicação claro com os moradores, garantindo que decisões e informações sejam compreendidas por todos.
Administração financeiraGarantir um fluxo de caixa positivo, equilibrando receitas, despesas e investimentos, evitando surpresas no orçamento.
Mediação de conflitosAtuar como mediador em desentendimentos entre moradores, encontrando soluções que favoreçam a harmonia coletiva.
Manutenção e infraestruturaPlanejar e garantir manutenções preventivas, evitando desgastes e custos mais elevados no futuro.
SegurançaImplementar sistemas de segurança eficientes e estar sempre atento às necessidades de atualizações e melhorias.
Conformidade legal e regulamentarEstar atualizado quanto às legislações pertinentes, evitando possíveis penalizações ao condomínio.
Gestão de funcionários e prestadoresCoordenar e liderar equipes, garantindo que o trabalho seja executado com profissionalismo e eficiência.
Adaptação a novas tecnologiasEstar aberto a implementações tecnológicas que otimizem a gestão de condomínios e facilitem o dia a dia do síndico.

Enfrentar esses desafios requer dedicação e constante aprendizado. A busca por capacitação, troca de experiências com outros síndicos e a utilização de ferramentas modernas podem ser grandes aliados nesse processo. Uma gestão bem-sucedida beneficia não só a você, mas a todos os moradores e colaboradores do condomínio.

Quem faz parte da administração de um condomínio?

gestão condominial

Na gestão condominial, a estrutura administrativa é composta por diferentes órgãos e agentes que colaboram para o bom funcionamento do condomínio. Vamos entender quem são eles e, em especial, como a administradora pode otimizar essa gestão.

  • Assembleia Geral: Representa a voz coletiva dos condôminos. É o órgão supremo do condomínio e responsável por tomar decisões de grande relevância, sempre visando o bem-estar de todos.
  • Conselho Fiscal: Esse grupo tem a função de fiscalizar e orientar o trabalho do síndico, garantindo que as contas e procedimentos estejam em ordem.
  • Síndico: Atua como o principal gestor do condomínio, sendo responsável por executar as decisões tomadas na Assembleia e gerenciar o cotidiano do local.
  • Administradora de Condomínios: Sua contribuição é essencial para uma gestão condominial eficaz. Oferece suporte especializado em diversas áreas, como financeira, jurídica e de recursos humanos. A administradora é uma aliada do síndico, otimizando processos, modernizando a gestão e garantindo conformidade legal.

Em resumo, a colaboração entre todos esses agentes é crucial para uma gestão harmoniosa. E a administradora, ao centralizar e profissionalizar diversos serviços, torna-se uma peça chave para elevação dos padrões da gestão condominial.

Quem pode administrar o condomínio?

Quando o assunto é gestão condominial, muitas pessoas se perguntam quem está qualificado para administrar um condomínio. De acordo com o Artigo 1347 do Código Civil, é de responsabilidade da assembleia de condôminos eleger um administrador.

No entanto, esse administrador não precisa ser necessariamente um síndico ou um morador do condomínio; pode ser também uma empresa especializada na área de gestão de condomínios.

Pontos importantes sobre a escolha de uma empresa para administrar o condomínio:

  • Decisão da Assembleia: A eleição de uma empresa para realizar a gestão condominial é uma decisão que deve ser tomada pela assembleia dos condôminos.
  • Especialização: As empresas especializadas em gestão condominial oferecem uma gama de serviços que vão desde a administração financeira até a mediação de conflitos entre moradores.
  • Prazo do Contrato: O período de contrato com a empresa é limitado a dois anos, conforme estabelecido pelo Código Civil, mas pode ser renovado mediante nova decisão da assembleia.
  • Remuneração: A questão da remuneração da empresa administradora também é decidida pela assembleia, e deve estar claramente estabelecida no contrato.

Escolher uma empresa especializada pode trazer várias vantagens, como expertise na área, diversos serviços integrados e profissionais qualificados para cada setor da gestão condominial. Portanto, é uma opção que deve ser considerada e discutida entre os condôminos.

Qual a diferença entre síndico e administradora?

sindico

Quando abordamos a gestão condominial, duas figuras se destacam: o síndico e a administradora. Ambos são essenciais, mas possuem papéis e responsabilidades distintas. Vamos compreender suas diferenças.

Síndico

Ele é o administrador legal do condomínio, atuando como a principal figura de autoridade e representação. Além de gerir questões cotidianas, o síndico tem a responsabilidade legal sobre as ações e decisões tomadas, podendo ser responsabilizado civil e criminalmente em algumas situações.

Muitas vezes, ele pode se sentir sobrecarregado com a vastidão de suas tarefas, e é aí que entra a importância da administradora.

Administradora

Esse agente é uma extensão do trabalho do síndico, focando em detalhes administrativos que exigem expertise. Na gestão condominial, a administradora se dedica a organizar as receitas e despesas, administrar a folha de pagamento dos funcionários e outros processos burocráticos.

Embora não tenha a mesma responsabilidade legal que o síndico, ela é crucial para manter a ordem e eficiência do condomínio.

Em suma, o síndico é o rosto e a voz da gestão, enquanto a administradora funciona como seu braço direito, assegurando que aspectos técnicos e burocráticos sejam gerenciados com precisão. Ambos são pilares fundamentais para uma gestão condominial eficaz e harmoniosa.

Quem não pode ser síndico de condomínio?

Na gestão condominial, a escolha do síndico é um dos momentos mais cruciais, uma vez que essa pessoa terá a responsabilidade de gerir os recursos, tomar decisões importantes e resolver conflitos dentro do condomínio. No entanto, é importante ressaltar que nem todos estão aptos ou são elegíveis para ocupar esse cargo.

Critérios que Impedem a Eleição como Síndico:

  • Inadimplentes: Segundo a maioria dos regimentos internos e convenções de condomínio, moradores inadimplentes geralmente não podem ser eleitos para o cargo de síndico.
  • Menores de Idade: Em função das responsabilidades que o cargo exige, menores de idade também são frequentemente impedidos de assumir o cargo de síndico.
  • Pessoas sem Capacidade Civil: Indivíduos que, por alguma razão legal, não possuem plena capacidade civil, também não são elegíveis para ser síndico.
  • Condenações Judiciais: Pessoas que possuam condenações judiciais em alguns casos também podem ser impedidas, especialmente se a condenação for relacionada à má gestão de recursos ou propriedades.
  • Restrições da Convenção do Condomínio: Além dos critérios acima, a convenção do condomínio pode estabelecer outros critérios que impeçam a eleição de um síndico. É crucial ler e compreender essas regras antes de participar de uma eleição.

Entender as limitações e os critérios para a eleição de um síndico é fundamental para garantir uma gestão condominial eficiente e transparente. Certificar-se de que o candidato preenche todos os requisitos legais e éticos pode evitar problemas futuros e assegurar uma administração mais eficaz.

Quem está acima do síndico?

Muitas pessoas têm dúvidas sobre a hierarquia na gestão condominial e se perguntam se existe algum cargo ou autoridade acima do síndico. A resposta é que, em termos de gestão direta do condomínio, o síndico ocupa o cargo mais elevado. No entanto, é crucial entender que sua autoridade não é absoluta.

Embora o síndico tenha uma posição de destaque na administração, sua autoridade é delegada e fiscalizada pela assembleia de condôminos. É a assembleia que elege o síndico e pode substituí-lo, caso sua atuação não esteja de acordo com as expectativas ou as normas do condomínio.

  • Eleição e Remoção: O síndico é eleito pelos condôminos em assembleia e pode ser destituído pelo mesmo processo. A assembleia tem o poder de convocar uma reunião específica para discutir e votar pela remoção do síndico atual.
  • Limites de Autoridade: O síndico deve operar dentro dos limites estabelecidos pela convenção do condomínio e pelo regimento interno, ambos aprovados pela assembleia.
  • Prestação de Contas: É também diante da assembleia que o síndico deve prestar contas regularmente, mantendo a transparência e eficácia na gestão condominial.
  • Decisões Importantes: Para decisões significativas, como obras de grande porte ou mudanças na convenção, o síndico deve obter aprovação em assembleia.

Compreender que a assembleia de condôminos é a autoridade máxima dentro do contexto da gestão condominial ajuda a manter o equilíbrio de poderes e assegura que o condomínio seja gerido de forma democrática e transparente.

Quais são os três tipos de gestão de condomínio?

gestão de condomínios

Administrar um condomínio é uma tarefa que exige conhecimento, habilidade e paciência. Tradicionalmente, destacam-se três principais formas de gerir um condomínio: a autogestão condominial, a gestão por síndico profissional e a autogestão assistida.

No entanto, uma quarta opção tem ganhado destaque no mercado: a gestão por empresa administradora de condomínios. Vamos explorar brevemente cada uma dessas modalidades.

Autogestão condominial

Nesse modelo, a gestão ocorre a partir da eleição, em Assembleias, de um morador para ser síndico do condomínio. Juntamente, elege-se também um corpo de conselho, para fiscalizar as contas e auxiliar o síndico no que for possível.

Normalmente este modelo costuma ser habitualmente utilizado por condomínios de pequeno porte, com menores recursos, onde as inúmeras tarefas administrativas, tanto internas, quanto externas, ficam sendo executadas pelo síndico.

Neste caso, na maioria das vezes é oferecido o benefício de isenção da taxa de condomínio para quem se propor a assumir esta responsabilidade.

Gestão por síndico profissional

As características da gestão feita por síndico profissional, é similar a gestão descrita anteriormente. O que difere é que neste caso, o síndico não é um morador e sim alguém de fora, que foi contratado pelo condomínio para realizar profissionalmente as responsabilidades do ofício ao representar os condôminos.

Esta contratação é feita formalmente e o contratante (o condomínio) garante o salário acordado por ambas as partes, assim como todos os encargos trabalhistas ao contratado para o cargo. Em contrapartida, o profissional contratado precisa ser experiente neste segmento e devidamente capacitado para exercer esta função.

Autogestão assistida 

Na autogestão assistida, além do síndico eleito e seus conselheiros, o condomínio poderá contar com a terceirização de empresas especializadas, para realizar serviços como a viabilização de fornecedores e equipamentos, efetuar revisão de contratos, prestar assistência jurídica, tributária, trabalhista e fiscal.

Enquanto isso, as demais atividades, como transações financeiras, levantamento de custos e rendimento de valores, ficam sendo realizadas pelos síndicos e conselho fiscal. Todavia, embora haja essa divisão de tarefas, entre as partes, a responsabilidade por todas elas continuam inteiramente a cargo do síndico.

Gestão por empresa administradora de condomínios

Neste modelo de gestão condominial a prestação de serviços é mais ampla. A administradora de condomínios contratada, possui serviços especializados e fica responsável pela execução de toda parte de Contabilidade, Cobrança das taxas de condomínio, Controle da inadimplência, realização de obras de reparo e manutenção.

Tal como a contratação e desligamento de funcionários, cuidando para que todos os trâmites e encargos sejam devidamente atribuídos, entre muitas outras atividades que englobam a gestão condominial.

Desta maneira, o síndico fica responsável por fiscalizar a prestação destes serviços, atuando como uma ponte entre a administradora contratada e os condôminos e moradores do condomínio.

Esse modelo de atuação é perfeito para entregar uma gestão produtiva, que por sua vez, acrescenta valor ao local. Seja para unidades à venda ou disponíveis para locação.

Como fazer a gestão de um condomínio?

gestão de condomínios

Entre as principais dicas para uma gestão eficiente, destaca-se a organização e o controle financeiro, que são fundamentais para manter as contas do condomínio em dia, além de garantir transparência e confiança nos processos administrativos.

  • Controle de inadimplência: O controle de inadimplência é essencial para garantir a saúde financeira do condomínio e a manutenção dos serviços prestados. É importante que haja uma gestão eficiente dos pagamentos e uma comunicação clara com os moradores inadimplentes, buscando soluções amigáveis e evitando ações judiciais.
  • Comunicação eficiente: Uma comunicação eficiente é imprescindível para manter os moradores informados e engajados na gestão do condomínio. Canais como assembleias, reuniões e plataformas digitais são excelentes ferramentas para promover a participação ativa dos condôminos.
  • Manutenção preventiva: Investir em manutenção preventiva e contratar prestadores de serviços qualificados é importante para preservar o patrimônio do condomínio, além de contribuir para a segurança e o bem-estar dos moradores. 
  • Implementação de medidas de segurança: A implementação de medidas de segurança, como monitoramento e vigilância, e planejamento de ações de prevenção e combate a incêndios, são essenciais para garantir a tranquilidade no condomínio.
  • Atenção com leis e regulamentações: A conformidade com as leis e regulamentações aplicáveis é uma obrigação do condomínio, que evita multas e sanções legais.
  • Conte com uma equipe de profissionais: Para uma gestão ainda mais eficiente, é recomendável contar com uma equipe de profissionais especializados e capacitados para auxiliar na administração do condomínio, como uma administradora.

Seguindo essas práticas e diretrizes, é possível fazer a gestão de condomínios de forma eficiente, promovendo a harmonia, segurança e valorização do patrimônio condominial.

Vale a pena contratar uma administradora de gestão condominial?

Ao mergulharmos na gestão condominial, deparamo-nos com uma teia complexa de responsabilidades e tarefas. Dada esta complexidade, surge a indagação: é benéfico ter o auxílio de uma administradora especializada? A resposta é um retumbante SIM. E aqui está o porquê:

Vantagens da Contratação de uma Administradora:

  • Economia: Uma gestão eficaz reduz desperdícios e otimiza recursos, gerando economia para o condomínio.
  • Produtividade: Com procedimentos claros e uma organização ágil, os processos se tornam mais fluidos e eficientes.
  • Serviço especializado: Contar com especialistas em gestão condominial assegura decisões mais informadas e estratégicas.
  • Isenção de encargos trabalhistas: Terceirizando certas funções, o condomínio evita algumas obrigações trabalhistas diretas.
  • Organização: Uma administradora traz ordem para as contas, documentação e demais aspectos burocráticos, facilitando o acesso e a transparência.
  • ROI: O retorno sobre o investimento na contratação de uma administradora se reflete não apenas em ganhos financeiros, mas também na satisfação dos condôminos.

Dentro deste cenário, observamos uma tendência crescente: mais condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais, estão reconhecendo o valor de uma administradora de confiança. E, dentre as muitas opções, a Fesan administradora de condomínios se sobressai.

Sua vasta experiência, uso de tecnologias de ponta e infraestrutura robusta prometem elevar o padrão da gestão condominial, entregando resultados excepcionais para os condomínios que optam por seus serviços.

Conclusão

gestão condominial

A gestão de condomínios é um processo abrangente e complexo que envolve diversas responsabilidades, desde a administração financeira e manutenção das áreas comuns até a comunicação eficiente com os moradores e garantia de segurança.

Uma gestão bem-sucedida é capaz de promover a harmonia entre os condôminos, valorizar o patrimônio e proporcionar um ambiente seguro e agradável para todos. Se você está em busca de uma solução completa e eficaz para a gestão condominial, conte com a experiência e o conhecimento da FESAN.

Nossa equipe de profissionais qualificados está pronta para auxiliar em todas as etapas do processo, garantindo a melhor administração do seu condomínio.

Entre em contato conosco, SOLICITE UMA PROPOSTA GRATUITA e descubra como podemos ajudar a tornar a gestão do seu condomínio mais eficiente e bem-sucedida!

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Eduardo Bello
Eduardo Bello
Analista de Conteúdo | Analista de SEO | Agencia Web Marketing

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