A eleição de síndico segundo o Novo Código Civil (Lei 10.406/2002) é regulamentada pelos artigos 1.347 a 1.349, estabelecendo que o síndico deve ser escolhido em assembleia de condôminos, para mandato de até 2 anos (renovável), podendo ser condômino ou pessoa externa. O processo exige convocação formal de todos os condôminos, votação por maioria simples (considerando as frações ideais) e registro em ata. Proprietários inadimplentes não podem votar (Art. 1.335, III), e o síndico eleito assume as responsabilidades legais de representar o condomínio, convocar assembleias, prestar contas e fazer cumprir a convenção. A Lei 14.309/2022 atualizou o Código Civil permitindo também assembleias de eleição virtuais ou híbridas.

A eleição de síndico é um dos momentos mais importantes na vida de um condomínio, representando a escolha do responsável legal pela administração do patrimônio coletivo. O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) estabelece as diretrizes fundamentais para esse processo eleitoral, garantindo legitimidade e eficácia à gestão condominial.

Neste artigo, abordaremos detalhadamente como funciona a eleição de síndico conforme o Código Civil, suas regras, procedimentos e implicações práticas para a vida condominial. Seja você síndico, conselheiro ou condômino, compreender esses aspectos legais é essencial para garantir uma administração eficiente e dentro da legalidade.

O que diz o Código Civil sobre a eleição de síndico

O Código Civil Brasileiro dedica uma seção específica ao condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358-A), estabelecendo as bases legais para sua administração. Em relação à eleição do síndico, destacam-se os seguintes artigos:

Artigo 1.347 – Escolha e mandato do síndico

O artigo 1.347 do Código Civil estabelece que: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Este artigo traz três pontos fundamentais:

1. Quem elege: A assembleia de condôminos é o órgão competente para eleger o síndico
2. Quem pode ser eleito: O síndico pode ser condômino ou não
3. Duração do mandato: Prazo máximo de 2 anos, com possibilidade de renovação

Artigo 1.348 – Competências do síndico

Este artigo detalha todas as atribuições e responsabilidades do síndico eleito, que incluem:

• Representar o condomínio, ativa e passivamente
• Convocar assembleias
• Prestar contas à assembleia anualmente
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia
• Impor multas estabelecidas na convenção
• Realizar a manutenção do edifício

Artigo 1.349 – Destituição do síndico

“A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

Este artigo garante aos condôminos o poder de remover um síndico que não esteja cumprindo adequadamente suas funções.

Como funciona a eleição de síndico na prática

Quórum para eleição

Para a eleição do síndico, não existe quórum especial estabelecido no Código Civil, a menos que a convenção do condomínio determine diferente. Na ausência de disposição específica, aplica-se a regra geral:

• Em primeira convocação: presença de condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais
• Em segunda convocação: qualquer número de presentes

O vencedor será o candidato que obtiver a maioria simples dos votos dos presentes na assembleia, respeitando o critério de peso nas votações previsto na lei ou na convenção do condomínio.

Quem pode votar?

O direito de voto nas assembleias de eleição pertence a:

• Proprietários em dia com as obrigações condominiais
• Promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades
• Usufrutuários, em determinadas circunstâncias

Importante: O Código Civil, em seu artigo 1.335, inciso III, determina que o condômino inadimplente não tem direito a voto nas deliberações da assembleia.

Quem pode ser candidato a síndico?

O Código Civil permite que o síndico seja:

• Um condômino (proprietário)
• Um não condômino (síndico profissional)
• Uma pessoa jurídica (empresa administradora)

Porém, é fundamental verificar a convenção do condomínio, pois ela pode estabelecer restrições específicas, como limitar a função apenas a condôminos.

Procedimentos para a eleição de síndico

1. Convocação da assembleia

A assembleia para eleição deve ser convocada conforme determina o artigo 1.354 do Código Civil: “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

O edital de convocação deve:

• Ser enviado com antecedência mínima (geralmente 10 dias, conforme convenção)
• Conter data, hora e local da assembleia
• Especificar claramente a pauta, incluindo a eleição do síndico
• Informar sobre primeira e segunda convocações

2. Realização da assembleia e votação

Durante a assembleia:

• Escolhe-se um presidente e um secretário para conduzir os trabalhos
• Candidatos podem apresentar suas propostas
• Procede-se à votação conforme método previsto na convenção (voto secreto, aberto, por aclamação, etc.)
• Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa na convenção

3. Registro e documentação

Após a eleição:

• Deve-se lavrar a ata da assembleia, registrando o resultado da eleição
• A ata deve ser assinada pelo presidente e secretário da assembleia
• O síndico deve comunicar a todos os condôminos o resultado da eleição em até 8 dias
• Recomenda-se o registro da ata no Cartório de Títulos e Documentos para dar publicidade à eleição

Particularidades e situações especiais

Procurações para votação

O Código Civil permite o voto por procuração, mas a convenção pode estabelecer regras específicas, como:

• Limite de procurações por representante
• Necessidade de reconhecimento de firma
• Prazo de validade das procurações

Voto do inquilino

Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o locatário pode votar nas questões relativas a despesas ordinárias do condomínio quando o locador não estiver presente, exceto se houver disposição contrária no contrato de locação.

Empate na votação

Em caso de empate, as soluções possíveis são:

• Voto de desempate do presidente da assembleia (se previsto na convenção)
• Realização de nova votação
• Sorteio (se previsto na convenção)
• Convocação de nova assembleia

Assembleias virtuais

A Lei nº 14.309/2022 alterou o Código Civil para permitir expressamente a realização de assembleias em formato eletrônico ou híbrido, garantindo a participação e votação à distância. Essa modalidade deve respeitar os mesmos requisitos legais das reuniões presenciais quanto a convocação, quórum e registro.

Dicas práticas para uma eleição transparente e eficiente

1. Planejamento prévio: Organize o processo eleitoral com antecedência, definindo regras claras
2. Divulgação ampla: Garanta que todos os condôminos estejam cientes da eleição
3. Candidaturas antecipadas: Incentive a apresentação prévia dos candidatos e suas propostas
4. Verificação de adimplência: Tenha uma lista atualizada dos condôminos aptos a votar
5. Processo eleitoral claro: Defina e comunique previamente como será a votação
6. Transparência na contagem: Realize a apuração de forma transparente
7. Transição organizada: Estabeleça um período de transição entre gestões

Consequências legais de irregularidades na eleição

Eleições realizadas em desacordo com o Código Civil ou com a convenção podem resultar em:

• Nulidade da eleição
• Questionamentos judiciais
• Responsabilização do síndico por atos praticados durante gestão invalidada
• Insegurança jurídica para o condomínio

Por isso, é fundamental seguir rigorosamente os procedimentos legais durante todo o processo eleitoral.

Conclusão

A eleição de síndico, conforme estabelecido no Código Civil, é um processo fundamental para a gestão eficiente e legal de um condomínio. Compreender as regras, procedimentos e responsabilidades envolvidas nesse processo garante não apenas a legitimidade da administração, mas também contribui para a harmonia e o bom funcionamento da vida condominial.

Seguir as diretrizes do Código Civil e da convenção do condomínio é essencial para evitar questionamentos e garantir que o síndico eleito tenha plenos poderes para desempenhar suas funções. Uma eleição bem conduzida é o primeiro passo para uma gestão de sucesso.

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