A cobrança de condomínio atrasado é uma questão com a qual os síndicos frequentemente se deparam. O não pagamento das cotas condominiais pode gerar diversos problemas financeiros e administrativos, afetando o bom funcionamento e a manutenção do condomínio.

Diante desse cenário, é importante que o processo de cobrança seja realizado de maneira eficiente e organizada, para garantir o recebimento das dívidas de forma justa e sem maiores prejuízos para as partes envolvidas.

Neste artigo, apresentaremos algumas dicas valiosas sobre como fazer cobrança de condomínio atrasado de forma assertiva e sem desgastes. Acompanhe!

O que acontece se o condômino não pagar o condomínio?

O pagamento do condomínio é uma das obrigações essenciais dos moradores. Trata-se de um valor que é destinado a arcar com as despesas de manutenção e conservação do prédio, bem como com os serviços e benfeitorias oferecidos aos condôminos. 

Impedimento de votar em assembleia

A legislação brasileira prevê que o condômino que estiver inadimplente com suas obrigações condominiais pode ser impedido de votar nas assembleias do condomínio.

Essa sanção está prevista no Art. 1.335 do Código Civil Brasileiro, que estabelece que são direitos do condômino participar das assembleias e votar nas deliberações, desde que esteja em dia com suas obrigações.

Portanto, o condômino que estiver com o pagamento do condomínio em atraso e que for impedido de votar em assembleia deverá regularizar sua situação para que possa voltar a exercer esse direito.

Impedimento de se tornar síndico

Um condômino não pode se candidatar a síndico se estiver inadimplente com suas obrigações condominiais, ou seja, se estiver devendo alguma quantia ao condomínio.

SPC e Serasa

Caso o pagamento não seja efetuado, é possível que haja a inclusão do nome do condômino em cadastros de inadimplentes, como o SPC e Serasa, o que pode prejudicar a obtenção de crédito e financiamentos.

Multas e Juros

É possível tomar medidas legais, como a cobrança judicial do valor devido, a imposição de multas e juros ao devedor. 

Penhora de bens

Em casos mais graves, pode ocorrer a penhora de bens do condômino inadimplente para quitação da dívida.

Inadimplência

Quando ocorre a inadimplência, ou seja, quando um morador não paga o valor devido, podem ocorrer diversas consequências, como por exemplo, podem ser realizadas ordenações judiciais de cobrança de dívidas, bloqueios bancários e leilão ou penhora do imóvel.

É importante destacar que a inadimplência prejudica diretamente o condomínio, uma vez que dificulta a realização de serviços e atividades necessárias para o bom funcionamento do prédio, além de gerar problemas financeiros e administrativos. 

Por isso, a cobrança das cotas condominiais é um procedimento necessário e regulamentado por lei.

Quais são os direitos do inadimplente de condomínio?

Em situações de cobrança de condomínio atrasado, o condômino pode enfrentar limitações, como restrições ao uso de áreas comuns. Contudo, segundo o Código Civil, a sanção mais comum é vetar o direito de voto em assembleias e impedir a candidatura a cargos como síndico. Estas medidas visam incentivar o pagamento regular das taxas e garantir a harmonia no condomínio.

Pode protestar condomínio em atraso?

Em meio a cenários de cobrança de condomínio atrasado, muitos se questionam sobre a possibilidade de protestar tais débitos. Segundo os princípios legais, uma dívida é considerada exigível quando seu pagamento não está atrelado a nenhum termo, condição ou outras restrições. Com isso em mente, vale esclarecer que as quotas condominiais, respeitando os critérios estabelecidos pela legislação vigente, podem de fato ser protestadas.

Esse mecanismo pode ser uma ferramenta importante na gestão condominial, visando garantir os direitos e deveres de todos os moradores.

Quando o condômino é considerado inadimplente?

O não pagamento das obrigações condominiais dentro do prazo estipulado pela convenção ou assembleia do condomínio configura a inadimplência do condômino.

Essas obrigações incluem a cota condominial, que é a contribuição mensal devida pelo proprietário de uma unidade condominial para custear as despesas comuns do prédio.

É importante ressaltar que a inadimplência se dá a partir do vencimento da obrigação, ou seja, no primeiro dia útil após o prazo estabelecido. Além disso, o condômino tem o prazo de trinta dias para quitar a multa e os juros que são estabelecidos pelo atraso.

Quantos meses de condomínio pode atrasar?

A cobrança de condomínio atrasado é uma preocupação comum na gestão condominial, e um questionamento frequente refere-se a quantos meses de condomínio podem ser atrasados antes de medidas mais severas serem tomadas.

Depende bastante da política de cobrança adotada pelo condomínio ou pela empresa responsável. Normalmente, após 3 ou 4 meses de atraso nas quotas, o condomínio já inicia o processo de enviar a dívida para execução.

Quantas taxas de condomínio pode atrasar?

De acordo com a legislação, é permitido estabelecer, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês para os casos de atraso nas taxas condominiais. Isso reflete a importância de uma política de cobrança clara e conforme a lei, que assegura os direitos e deveres dos moradores, ao mesmo tempo em que incentiva o cumprimento das obrigações financeiras dentro do condomínio.

A compreensão clara desse período e das políticas relacionadas é vital para o síndico e para os condôminos, garantindo que todos estejam cientes de suas responsabilidades e dos possíveis encaminhamentos legais em caso de inadimplência.

Quanto tempo de condomínio atrasado perde o imóvel?

Como funciona a cobrança judicial nos condomínios?

No universo da cobrança de condomínio atrasado, quando os métodos tradicionais de cobrança não surtem efeito, pode tornar-se necessário recorrer à via judicial. Entender esse processo é vital para garantir a correta execução e a eficácia da cobrança.

Requisitos para a Cobrança Judicial

1. Comprovação do débito: Antes de mais nada, o síndico deve ter em mãos documentos que atestem o débito do condômino, como:
   • Boleto condominial vencido.
   • Extratos de contas que mostrem o não pagamento.
2. Validação da representatividade do síndico: É crucial que o síndico valide sua posição como representante legal do condomínio. Para isso, são necessários:
   • Ata de eleição que o nomeou síndico.
   • Documentos que comprovem a aprovação de despesas condominiais.
   • Cópia atualizada da convenção do condomínio.

Importância da Transparência no Processo

Ao seguir esses passos e garantir a adequada documentação, a cobrança judicial torna-se um processo transparente e conforme à legislação vigente. Isso fortalece a posição do condomínio perante o sistema judiciário, aumentando as chances de uma resolução favorável.

Como deve ser feita a cobrança de condomínio em atraso?

Para realizar a cobrança de condomínio atrasado, é importante seguir algumas dicas.

1 – Deixe as regras claras para os condôminos

Clareza e transparência são fundamentais quando se trata de cobrança de condomínio atrasado. Afinal, o condômino deve estar ciente das regras e dos procedimentos adotados pelo condomínio para a cobrança das taxas devidas.

Antes de realizar qualquer cobrança, é importante que as regras sejam claramente estabelecidas para os condôminos. 

Essas regras devem estar previstas na convenção do condomínio e devem ser divulgadas de forma ampla e clara, por meio de comunicados, murais, assembleias e outros meios de comunicação disponíveis.

2 – Tenha um passo a passo de ações a serem realizadas

É sempre importante ter um passo a passo do que fazer, caso um condômino esteja inadimplente.

Dentro desse passo a passo, você pode colocar como informações como:

• prazos para o pagamento;
• valores que o condômino deve;
• juros;
• multas;
• consequências judiciais caso o condômino não pague no devido prazo;
• outros.

É sempre bom ter organização para realizar as cobranças dos condôminos, bem como conversar com eles e tentar manter o bom relacionamento.

3 – Envia uma notificação de cobrança para o condômino

Para fazer a cobrança de condomínio atrasado é importante emitir uma notificação de cobrança formal, informando ao condômino que ele está em débito com o condomínio e que deve realizar o pagamento no prazo estipulado. 

A notificação deve ser enviada por escrito, por meio de carta registrada com aviso de recebimento, para comprovar a entrega. Também é possível enviar a carta por e-mail, mas você corre o risco do condômino alegar que não a recebeu.

É importante que a notificação contenha informações completas sobre a dívida, como valor, período em atraso, juros e multas. 

Também é necessário informar os possíveis desdobramentos caso a dívida não seja quitada, como a inclusão do nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito e a adoção de medidas judiciais.

Se você tiver problemas para redigir a notificação de cobrança, você sempre pode contar com a ajuda de uma administradora de condomínios.

4 – Converse com o condômino

Se você já enviou a notificação de cobrança, mas o condomínio ainda não quitou seus débitos, é hora de dialogar com ele.

É importante que o síndico entre em contato com o condômino para informar a situação da dívida e esclarecer as possibilidades de negociação. Ao conversar com o condômino, é necessário que o síndico seja objetivo e claro em suas colocações. Deve-se esclarecer:

• motivos da cobrança;
• valores em atraso;
• pagamento da cota, que é fundamental para a manutenção do condomínio;
• prazos;
• consequências da inadimplência;
• multas;
• juros;
• cobrança judicial;
• penhora do imóvel.

Caso haja interesse por parte do condômino, é possível fazer acordos para pagamento parcelado do valor devido. Mas é preciso lembrar o condômino, que ele deverá pagar o valor que foi acordado, junto com a taxa de condomínio, que é mensal.

Entretanto, cabe destacar que o síndico não possui autoridade para eximir multas e encargos previstos por lei.

Esse processo de negociação amigável pode ocorrer em um intervalo de tempo que vai de dois a quatro meses. Se não houver nenhum tipo de acordo, será necessário avançar para o próximo passo, que é a adoção de uma ação judicial.

Não esqueça da ética na hora de cobrar o condômino

É essencial que o síndico faça a cobrança dos valores devidos ao condomínio com ética. 

Assim, algumas diretrizes devem ser seguidas, tais como, conversar individualmente com o devedor sobre a dívida; não tornar público o nome do inadimplente; e não constranger o devedor diante de outros, sejam eles moradores do condomínio ou não.

5 – Saiba o que o síndico não pode fazer

O síndico não pode utilizar qualquer meio ilícito ou constrangedor para cobrar um condômino inadimplente. O uso de violência, ameaça, coação física ou moral, bem como a divulgação pública da dívida, são expressamente proibidos e podem caracterizar práticas abusivas e ilegais.

O síndico também não pode suspender ou restringir o acesso do condômino às áreas de lazer do condomínio em razão de inadimplência, nem mesmo impedir o uso de serviços essenciais, como água e luz, por exemplo.

6 – É possível protestar a dívida

Se você já enviou a notificação de cobrança mas o efeito foi negativo, você também pode protestar a dívida.

O protesto é uma forma extrajudicial de cobrança, que consiste em uma notificação formal feita por um cartório, comunicando ao devedor que a dívida não foi paga e que o protesto será registrado em seu nome caso o pagamento não seja realizado em determinado prazo. 

Com o protesto, o nome do condômino inadimplente é enviado aos órgãos de proteção de crédito.

7 – Acione o condômino judicialmente

A ação judicial é um processo legal que pode ser movido pelo credor contra o devedor na justiça. 

Através da ação judicial, o credor pode obter uma sentença que obriga o devedor a pagar a dívida, e em caso de descumprimento da sentença, podem ser tomadas medidas como penhora de bens ou bloqueio de contas bancárias.

A ação judicial é uma medida mais forte e formal do que o protesto, e pode ser necessária em casos em que a dívida é alta e o devedor se recusa a pagar ou negociar.

Saiba como entrar com uma ação judicial contra um condômino

Para entrar com uma ação judicial contra um condômino, o síndico deve juntar os comprovantes pendentes, atas de reunião e tudo o que seja necessário para provar a dívida. 

Após reunir a documentação, é possível buscar o auxílio de um advogado para entrar com o processo de cobrança judicial no condomínio.

A partir de agora, o caso será tratado na Justiça. O juiz avaliará se há alguma fundamentação para que a cobrança do condomínio seja feita. Se os requisitos forem satisfeitos, o devedor será notificado para efetuar o pagamento em até três dias ou indicar bens para serem penhorados. Com isso, o condomínio terá garantido o que lhe é devido após o leilão.

As cobranças judiciais, nem sempre são as melhores opções

É importante considerar com cuidado o valor da tarifa condominial antes de recorrer à via judicial. Por exemplo, um atraso de R $150 por apenas um mês não justifica o estresse e o esforço de protocolar um processo, pois se trata de um valor pequeno.

Em relação aos condomínios luxuosos, que têm mensalidades em torno de R $2.999 ou mais, a omissão no pagamento por período de um mês já é motivo para o início de uma ação judicial.

8 – Conte com ajuda especializada

Você sabia que o artigo 1.336 do Código Civil dispõe que é obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio?

É importante ressaltar que as convenções de condomínio também podem estabelecer regras específicas sobre o pagamento das despesas condominiais e as consequências do atraso, desde que em conformidade com as leis e normas aplicáveis.

Artigo 389

Já o artigo 389 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002, estabelece que o devedor que não cumpre com sua obrigação deverá arcar com perdas e danos, juros e atualização monetária, além de honorários advocatícios, caso haja necessidade de contratação de um advogado para a cobrança da dívida.

Artigo 1.348

Mas também existe um artigo, sobre os deveres do síndico que é o 1.348 do Código Civil. Este diz que um dos deveres do síndico é cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Além disso, o artigo 1.348 do Código Civil estabelece que o síndico deve exercer suas funções com diligência, competência e honestidade, respondendo civil e criminalmente por eventuais danos que venha a causar ao condomínio ou aos condôminos.

Uma administradora de condomínios pode te ajudar

Existem muitas leis que podem demandar muito tempo do síndico, por isso, é sempre importante contar com a ajuda profissional como a de uma administradora de condomínios, caso você tenha dúvidas sobre leis ou informações relacionadas.

Resolva de uma vez a inadimplência no seu condomínio

A inadimplência é um problema comum em condomínios, mas pode ser resolvida com uma cobrança eficiente e organizada. A Fesan, como administradora de condomínios, sabe que é importante ter regras claras e objetivas para a cobrança de condomínio atrasado.

Nós oferecemos uma série de serviços especializados em gestão condominial, que visam aprimorar a administração do condomínio e garantir a efetiva cobrança das dívidas em aberto.

Com uma equipe de profissionais experientes e qualificados, nós trabalhamos com transparência e ética, respeitando as leis e as normas vigentes, sempre com o objetivo de garantir a satisfação dos seus clientes e a harmonia no ambiente condominial.

Não deixe que a inadimplência afete o seu condomínio. Conte com a gente para resolver de uma vez por todos esses problemas e garantir a tranquilidade e segurança dos seus moradores. Entre em contato com a gente e SOLICITE UMA PROPOSTA GRATUITA!